Solutions against common legal risks to real estate purchases (Part II)

4. A house on sale is under mortgage at a bank
An owner’s sale of his property that is being mortgaged to a bank results in a variety of legal risks to the buyer.
Precaution: Solicit information from the banks and the Department of Construction that manages the location of the property on sale to verify its mortgage status.
For a real estate project or an apartment project, verify the banks' guarantee for such project.
5. Buyer fulfills the deposit and punctual payments for a project that is then suspended
Several projects, though suspended, linger on in years. The main investor of such a project has taken buyers' deposits and punctual payments but fails to continue the project because the finances sourced from buyers do not suffice or the main investor violates the law and faces criminal prosecution.
Precaution: Learn about the main investor of a real estate project before making a purchase, and choose those prestigious in the real estate market.

6. Papers are not issued in full despite the fulfillment of formalities and payments
It is most common that a buyer acquires his residential property from a real estate project and fulfills all payments but has not received all papers on such property. Such circumstance perturbs buyers, particularly those who desire to sell their properties due to financial hardship.
Solution:  The property purchase contract should include thoroughly binding terms regarding this situation.
7. Properties purchased and fully documented are not salable
Such situation is mentioned on the news 1 or 2 weeks ago. The said properties include social housing and the houses purchased with a loan from the 30,000-billion-dong subsidy program. Buyers desire to sell the properties for which stage-based payments have been made due to their financial incapacity (e.g. preferential loan interest rate has expired).
It is regulated that social housing is only salable after 05 years from the date that its purchase completes, which poses a dilemma for many people.
Precaution: Read the legislation on social house and houses purchased with a state-subsidized loan to learn about the conditions of subsidy, level of subsidy, interest rate, duration of resale blockade, dispute resolution methods, etc.
Those are the common circumstances and personal opinion. I therefore hope that you contribute opinions for people to buy properties safely.
* Legal Documents:
- Law No. 65/2014/QH13 dated November 25, 2014, on housing
- Decree of Government No. 101/2015/ND-CP on renovation and re-construction of apartment buildings
- Circular No. 21/2016/TT-BXD guilding the implementation of a number of articles of the Government’s Decree No. 101/2015/ND-CP on renovation and re-construction of apartment buildings
- Decree of Government No. 99/2015/ND-CP on guidelines for The Law on Housing
- Circular No. 19/2016/TT-BXD guidelines for implementation of some content of the Law on housing and the Government's Decree No. 99/2015/ND-CP
- Circular No. 26/2015/TT-NHNN guidelines for procedures and formalities for mortgaging and releasing mortgage of housing construction projects and off-the-plan residences
- Joint Circular No. 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT instructions on registration of mortgaging of land use rights, properties on land
- Circular No. 02/2016/TT-BXD  regulation on management and use of apartment buildings

 Xem thêm: Solutions against common legal risks to real estate purchases (Part I)
                Những rủi ro pháp lý thường gặp khi mua nhà đất và cách xử lý

Comments

Post a Comment

Popular posts from this blog

Tên gọi tiếng Anh của các cơ quan và chức danh ở địa phương

Image
10. Tên thủ đô, thành phố, tỉnh, quận, huyện, xã và các đơn vị trực thuộc Thủ đô Hà Nội Hà Nội Capital Thành phố Ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh City Ví dụ: Ho Chi Minh City Tỉnh: Ví dụ: Tỉnh Hà Nam Province Ví dụ: Ha Nam Province Quận, Huyện: Ví dụ: Quận Ba Đình District Ví dụ: Ba Dinh District Xã: Ví dụ: Xã Quang Trung Commune Ví dụ: Quang Trung Commune Phường: Ví dụ: Phường Tràng Tiền Ward Ví dụ: Trang Tien Ward Thôn/Ấp/Bản/Phum Hamlet, Village Ủy ban nhân dân (các cấp từ thành phố trực thuộc Trung ương, tỉnh đến xã, phường) People’s Committee Ví dụ: - UBND Thành phố Hồ Chí Minh - UBND tỉnh Lạng Sơn - UBND huyện Đông Anh - UBND xã Mễ Trì - UBND phường Tràng Tiền Ví dụ: - People’s Committee of Ho Chi Minh City - People’s Committee of Lang Son Province - People’s Committee of Dong Anh District - People...
Read more

[SONG NGỮ] HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CONTRACT FOR TRANSFER OF LAND USE RIGHTS HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Pursuant to the Law on real estate trading dated November 25, 2014 Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Pursuant to the Law on land dated November 29, 2013 and its guiding documents Căn cứ Nghị định số: ……../2015/NĐ-CP ngày .... tháng …. năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Pursuant to the Government's Decree No. ……../2015/NĐ-CP dated……, 2015 on guidelines for the Law on real estate trading Các căn cứ pháp lý khác. Pursuant to other legal bases Hai bên chúng tôi gồm We are : I. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG  TRANSFEROR - Tên doanh nghiệp Enterprise’s name : .............................................................................. - Địa chỉ Address : ...............................................................
Read more

[Song ngữ] MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI SOCIAL HOUSING SALE CONTRACT Căn cứ Bộ Luật Dân sự ; Pursuant to the Civil Code Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014; Pursuant to the Law on Housing dated November 25, 2014 Căn cứ Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Pursuant to the Government's Decree No. 100/2015/NĐ-CP dated October 20, 2015 on development and management of social housing Căn cứ Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Circular No. 20/2016/TT-BXD dated June 30, 2016 providing guidelines for implementation of the Government's Decree No. 100/2015/NĐ-CP dated October 20, 2015 on social housing development and management Căn cứ đơn đề nghị mua nhà ở xã hội của ông (bà) In consideration of the application d...
Read more